Cómo hacer que los proyectos cierren cuando aprietan los costos

En Expo Real Estate, referentes del sector coincidieron en que la rentabilidad debe definirse antes de la obra, con producto, financiamiento, tecnología y demanda bien estudiados.

El nuevo escenario inmobiliario exige desarrollar de otra manera.

La rentabilidad ya no puede depender solo de que el mercado suba. Con costos elevados, compradores más selectivos y mayor dificultad para financiar obras, los proyectos deben nacer mejor pensados desde el inicio.

La búsqueda de nichos aparece como una de las estrategias centrales. No siempre se trata de inventar un producto disruptivo, sino de detectar qué falta en determinada zona: departamentos chicos en barrios de casas grandes, edificios modernos en áreas con poca oferta nueva, viviendas compactas donde hay demanda joven o productos de renta en zonas con actividad corporativa.

El problema actual no está solamente en los costos, sino en la relación entre esos costos y el precio final. Si el comprador no puede pagar lo que cuesta producir el inmueble, el negocio queda tensionado. Por eso, la rentabilidad se define “en el papel”, antes de comenzar la construcción.

Eso implica estudiar desde el inicio la incidencia de amenities, cocheras, espacios comunes, estructura financiera, métodos constructivos, escala, tiempos de obra y costos de mantenimiento futuros. Un amenity mal dimensionado puede encarecer el proyecto sin aportar valor real a la venta.

La escala también importa. En proyectos de entre 80 y 100 unidades, por ejemplo, se pueden lograr mejores optimizaciones de costos. Hay más capacidad para distribuir gastos fijos, negociar compras, ordenar procesos y mejorar eficiencia comercial.

La definición del producto debe partir de la demanda real. En otras palabras: construir lo que se vende y no vender lo que se construye. Esta idea resume un cambio importante para el sector: el proyecto no puede diseñarse desde la intuición del desarrollador, sino desde un análisis preciso del usuario y del inversor.

También aparece una revisión tecnológica. El cambio en la relación entre mano de obra y materiales empuja a usar sistemas más industrializados, materiales con mayor rendimiento, soluciones energéticas eficientes y herramientas que reduzcan errores.

Ejemplos como ladrillos de hormigón celular, bombas de calor para pisos radiantes o baterías de litio como alternativa a grupos electrógenos muestran que la innovación ya no está solo en la estética, sino en la operación y el costo total del edificio.

La eficiencia constructiva también depende de llegar a obra con documentación completa. Iniciar sin proyecto ejecutivo claro, sin cómputo preciso o con definiciones abiertas puede generar demoras, rediseños y sobrecostos.

El financiamiento es otro eje. Los proyectos que comienzan con mayor cobertura financiera tienen más posibilidades de cumplir plazos y evitar parálisis. La preventa sigue siendo importante, pero no siempre alcanza para sostener una obra completa.

Para los desarrolladores del interior, estos criterios son especialmente relevantes. En mercados más chicos, equivocarse de producto puede ser más costoso porque la demanda es menos profunda y la absorción puede ser más lenta.

👉 Lectura clave: el mercado dejó menos margen para improvisar. Los proyectos rentables serán los que nazcan con números claros, producto ajustado a demanda, financiamiento ordenado y procesos más eficientes.