Menos impuestos, hipotecas divisibles y menos trámites: el reclamo de los desarrolladores
La CEDU pidió incentivos fiscales, hipotecas divisibles y reducción de tiempos administrativos para mejorar la ecuación de nuevos proyectos.
Los desarrolladores volvieron a reclamar condiciones más favorables para invertir.
El pedido central es que la construcción pueda contar con un esquema de incentivos similar al RIGI, con beneficios que permitan mejorar la rentabilidad de los proyectos, atraer capital y reactivar nuevas obras en un contexto de costos elevados.
El reclamo no se limita a beneficios fiscales. El sector también pide alivio impositivo, reglas más previsibles, acceso a financiamiento y reducción de los tiempos administrativos que hoy encarecen los desarrollos antes de que empiece la obra.
Uno de los argumentos principales es que la construcción tiene un impacto multiplicador muy alto. Cada proyecto moviliza empleo directo, proveedores, industrias de materiales, profesionales, transporte, servicios, equipamiento y actividad comercial en la zona donde se desarrolla.
El problema es que, con costos altos y precios de venta que todavía no siempre acompañan, muchos proyectos no cierran. El desarrollador puede tener tierra, proyecto y demanda potencial, pero si la carga impositiva, los plazos y el costo financiero son demasiado altos, la decisión suele ser postergar.
Otro eje clave son las hipotecas divisibles. Esta herramienta permitiría financiar proyectos desde la etapa de construcción y luego dividir la garantía hipotecaria entre las distintas unidades. En la práctica, podría facilitar el acceso al crédito tanto para desarrolladores como para compradores finales.
Hoy muchos edificios se financian principalmente con capital propio, preventa o aportes de inversores. La falta de crédito intermedio hace que el riesgo quede muy concentrado en el desarrollador y limita la cantidad de proyectos que pueden lanzarse al mismo tiempo.
Las hipotecas divisibles podrían ayudar a ordenar ese proceso. Si un banco financia una obra y luego la garantía se divide unidad por unidad, el proyecto puede tener más respaldo financiero y el comprador podría acceder a un esquema más claro para financiar su vivienda.
El sector también apunta contra los tiempos administrativos. En algunos desarrollos urbanísticos, especialmente fuera de CABA, los procesos de aprobación pueden extenderse durante años. Cada demora inmoviliza capital, encarece el proyecto y reduce el atractivo de invertir.
La llamada “permisología” aparece como uno de los grandes costos invisibles del real estate. No se ve en el precio del ladrillo ni en el costo del cemento, pero termina incorporándose al valor final porque retrasa ventas, aumenta gastos financieros y dificulta proyectar.
El debate también incluye al sistema financiero. Para que el mercado inmobiliario crezca de manera sostenida, no alcanza con compradores con dólares propios. Hacen falta crédito hipotecario, crédito intermedio para construcción y herramientas de mercado de capitales que conecten ahorro privado con proyectos productivos.
La experiencia de otros países muestra que los incentivos fiscales, la vivienda promovida, los créditos de largo plazo y los instrumentos financieros pueden ampliar la oferta si están bien diseñados y tienen estabilidad normativa.
👉 Lectura clave: el reclamo de un RIGI para la construcción muestra que el problema ya no es solo vender unidades. El sector necesita una estructura más competitiva: menos carga fiscal, menos trámites y más financiamiento de largo plazo.
