Stock usado en movimiento, obra nueva frenada: la alerta detrás de la recuperación inmobiliaria

La compraventa recuperó dinamismo sobre propiedades existentes, pero la construcción de nuevas unidades sigue rezagada y acumula una caída de 22% frente a 2023.

El mercado inmobiliario muestra una paradoja: se venden más propiedades, pero se construye poco.

La compraventa recuperó dinamismo sobre el stock existente, especialmente en unidades usadas, mientras la incorporación de nuevas propiedades avanza a un ritmo mucho menor. La construcción acumula una caída del 22% frente a 2023 y en los últimos dos años recuperó apenas cinco puntos de ese retroceso.

El problema es que una recuperación basada solo en stock existente tiene límites. Si las operaciones crecen pero no se generan nuevas unidades, tarde o temprano aparece una brecha entre demanda y oferta futura.

La causa principal está en los costos. Construir se encareció mucho en dólares, mientras que los precios de venta todavía no siempre alcanzan para compensar tierra, obra, impuestos, honorarios, financiamiento y margen empresario.

Esto genera un efecto de espera. Muchos desarrolladores prefieren no lanzar proyectos hasta tener mayor claridad sobre costos, demanda, crédito y precios de venta. Otros avanzan solo en nichos donde los números cierran mejor.

Para el comprador, este escenario puede hacer más atractivo el usado. Si una propiedad existente está por debajo del costo de reposición, puede representar una oportunidad frente al producto nuevo.

Pero para el mercado en su conjunto, la falta de obra nueva es una señal de riesgo. Menos proyectos hoy pueden significar menos oferta mañana, especialmente en zonas con demanda sostenida.

👉 Lectura clave: la recuperación inmobiliaria necesita obra nueva para sostenerse. Si se venden más propiedades de las que se construyen, el mercado puede entrar en una etapa de menor oferta futura y mayor presión sobre precios.