La paradoja del real estate: construir cuesta más, pero la tierra vale menos

Los terrenos con potencial constructivo en CABA bajaron 4,1% en el último año, mientras el fuerte aumento del costo de obra sigue presionando la rentabilidad de los desarrolladores.

El real estate porteño atraviesa una paradoja difícil de ignorar.

Mientras construir cuesta cada vez más en dólares, los terrenos con potencial constructivo siguen perdiendo valor.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario citado por Forbes, los lotes con capacidad edificable en CABA registraron una baja promedio del 4,1% en sus valores de oferta durante el último año.

La incidencia promedio se ubicó en US$471 por metro cuadrado vendible, frente a los US$491 registrados un año atrás. En comparación con el pico de 2018, la baja nominal acumulada llega al 28,2%.

Si además se considera la inflación en dólares, la pérdida real de valor alcanza el 44%, lo que muestra la profundidad del ajuste que atravesó la tierra urbana porteña.

La explicación está en la ecuación del desarrollador. Si el costo de obra sube fuerte y el precio final de venta no acompaña al mismo ritmo, queda menos margen para pagar tierra.

El último dato disponible citado en la nota indica que construir aumentó 105% en dólares respecto de octubre de 2023. Ese salto limita la capacidad de los desarrolladores para convalidar valores altos por lotes.

Aun así, la brecha entre zonas sigue siendo amplia. Algunos terrenos mantienen incidencias superiores a US$1.000 por m², mientras otros parten de valores inferiores a US$100.

👉 Lectura clave: la tierra no baja porque el real estate haya perdido interés, sino porque la ecuación de desarrollo se volvió mucho más exigente. Con costos altos, el terreno absorbe parte del ajuste.