¿Los alquileres porteños empiezan a desacelerar?
Los alquileres de departamentos en la Ciudad aumentaron 15,7% entre enero y junio, por debajo de la inflación acumulada del período.
El mercado de alquileres porteño cerró la primera mitad de 2026 con una señal distinta a la de los últimos años: los precios siguen subiendo, pero a un ritmo más moderado.
Durante junio, los valores de publicación aumentaron 1,4%, mientras que en el primer semestre acumularon una suba de 15,7%. Ese avance quedó por debajo de la inflación acumulada del período, que fue de 17,1%.
La desaceleración también se ve en la comparación interanual. En los últimos doce meses, los alquileres subieron 31,3%, el menor incremento desde noviembre de 2019 y por debajo de la inflación anualizada.
Este cambio marca una diferencia fuerte respecto de los años de mayor tensión, cuando la escasez de oferta empujaba aumentos muy por encima de los ingresos y dejaba poco margen de negociación para los inquilinos.
En precios promedio, un monoambiente en CABA se ubica en torno a $755.935 mensuales, un dos ambientes en $860.106 y un tres ambientes en $1.156.992.
La brecha entre barrios sigue siendo muy amplia. Puerto Madero lidera entre las zonas más caras, con un alquiler promedio de $1.260.640; le siguen Núñez, con $980.640, y Palermo, con $956.700.
En el otro extremo, Villa Lugano aparece como la opción más económica, con $658.410 mensuales. Nueva Pompeya y Versalles completan el grupo de valores más bajos, con promedios cercanos a $700.000.
La diferencia no responde solo a la ubicación. También influyen el tipo de edificio, el estado de las unidades, la cercanía al transporte, la presencia de amenities, las expensas y el perfil de demanda de cada zona.
Para los inquilinos, la desaceleración abre una oportunidad: comparar más, negociar condiciones y prestar atención al costo total de vivir en una propiedad, no solo al valor del alquiler.
Para los propietarios, el nuevo escenario exige mayor realismo. Con más oferta disponible, publicar por encima del valor de mercado puede traducirse en semanas de vacancia y pérdida de renta.
Desde el lado inversor, la relación alquiler/precio se ubicó en 5,89% anual, lo que implica que se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
Los barrios más convenientes por retorno son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con rendimientos brutos de hasta 10,5%. Esto muestra que las mejores rentas porcentuales no siempre aparecen en las zonas más caras, sino donde el precio de compra todavía es bajo frente al alquiler posible.
👉 Lectura clave: el mercado de alquileres ya no corre al ritmo explosivo de años anteriores. Con más oferta y precios que crecen por debajo de la inflación, la ubicación, las expensas y el costo total vuelven a definir la competitividad de cada unidad.
