Propiedades usadas: vuelve la negociación y aparecen bajas de hasta 12%
El freno del crédito hipotecario redujo la presión compradora y obligó a corregir precios en propiedades sobrevaluadas, especialmente las que llevan meses publicadas o necesitan liquidez.
El mercado de usados en Buenos Aires volvió a poner la negociación en el centro.
Después del fuerte impulso que generó el crédito hipotecario durante 2025, muchos propietarios ajustaron precios hacia arriba. La lógica era simple: los compradores con crédito preaprobado necesitaban cerrar rápido antes de que venciera la aprobación bancaria o perdieran capacidad de compra.
Pero ese escenario cambió. Con tasas que promedian cerca del 9%, requisitos más exigentes y menor fondeo bancario, el ritmo de créditos hipotecarios se desaceleró. Eso redujo la demanda financiada y devolvió poder a los compradores con dólares propios.
Las propiedades que habían incorporado aumentos especulativos de entre 10% y 12% empezaron a perder atractivo. En muchos casos, los propietarios tuvieron que aceptar contraofertas para concretar operaciones.
Las mayores rebajas aparecen en inmuebles provenientes de sucesiones, unidades que requieren refacciones, departamentos con varios meses publicados y propiedades cuyos dueños necesitan liquidez inmediata.
En cambio, las unidades correctamente tasadas, bien ubicadas y con expensas razonables mantienen demanda. El mercado no castiga todo por igual: castiga el sobreprecio.
Según el relevamiento citado de Reporte Inmobiliario, los valores medios de publicación de departamentos usados se ubican en US$70.000 para monoambientes, US$80.000 para dos ambientes, US$113.625 para tres ambientes y US$149.900 para cuatro ambientes.
El crédito todavía mueve operaciones, pero con menos fuerza. Actualmente participa en torno al 12% al 13% de las compraventas, lejos del pico cercano al 25% registrado el año pasado y aún más lejos de los mejores momentos históricos, cuando cerca de la mitad de las operaciones se hacían con financiamiento.
Aun así, desde las inmobiliarias señalan que hay más consultas, reservas y operaciones encadenadas que todavía no aparecen en estadísticas porque entre reserva, tasación, estudio de títulos, aprobación definitiva y escritura pueden pasar entre 90 y 120 días.
👉 Lectura clave: el usado no se desplomó, pero volvió a sincerarse. Las oportunidades aparecen donde hubo sobreprecio, necesidad de venta o refacción pendiente; las unidades bien tasadas siguen defendiendo valor.
