¿Conviene donar una propiedad en vida antes que enfrentar una sucesión?

La donación de inmuebles aparece como una alternativa para ordenar patrimonios familiares, evitar conflictos futuros y reducir tiempos frente a una sucesión judicial.

La planificación patrimonial empieza a ganar lugar en muchas familias argentinas. En un país donde buena parte del ahorro está concentrado en propiedades, decidir qué hacer con un inmueble antes de una sucesión puede evitar problemas legales, económicos y familiares.

Una de las herramientas que más interés genera es la donación de inmuebles en vida. A través de este mecanismo, una persona puede transferir la titularidad de una propiedad a un hijo, familiar o heredero, dejando resuelto de antemano el destino de ese bien.

El trámite debe hacerse mediante escritura pública ante escribano. No alcanza con un acuerdo privado ni con una simple manifestación de voluntad. La donación de un inmueble exige una formalidad legal específica porque implica transferir derechos reales sobre una propiedad.

Uno de los puntos más importantes es que la donación puede hacerse con reserva de usufructo. Esto significa que quien dona conserva el derecho a usar la propiedad, vivir en ella o incluso cobrar un alquiler, aunque la titularidad pase a otra persona.

Esta figura resulta especialmente útil en familias que quieren ordenar la herencia sin que los padres o titulares originales pierdan el control económico o habitacional del inmueble. En la práctica, permite separar la propiedad jurídica del uso real del bien.

La donación también puede ayudar a evitar una sucesión, que muchas veces implica tiempos largos, costos judiciales, honorarios profesionales y posibles conflictos entre herederos. En comparación, donar en vida suele ser un proceso más directo y previsible.

En términos de costos, la diferencia puede ser significativa. Según la información relevada, donar una propiedad puede representar alrededor del 4% al 5% del valor fiscal o de referencia del inmueble. Una sucesión, en cambio, puede ubicarse entre el 11% y el 20% del valor de mercado, dependiendo del caso.

También hay que mirar la jurisdicción. En la Ciudad de Buenos Aires no existe actualmente un impuesto específico a la donación de inmuebles. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, sigue vigente el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, que puede modificar la conveniencia de la operación.

El marco legal también cambió en los últimos años. La Ley 27.587 dio mayor seguridad jurídica a las donaciones realizadas a herederos forzosos, como hijos o cónyuges, reduciendo riesgos que antes podían afectar la venta futura del inmueble donado.

De todos modos, no siempre donar es la mejor opción. Antes de avanzar conviene analizar la composición familiar, la cantidad de herederos, el valor del patrimonio, la ubicación de los bienes y la situación fiscal de cada parte.

👉 Lectura clave: donar en vida puede ser una herramienta eficiente para ordenar propiedades familiares, bajar costos y evitar conflictos, pero requiere planificación profesional. En real estate, la decisión patrimonial también es una decisión económica.