Créditos para comprar en pozo: la llave que podría mover al mercado inmobiliario

Las hipotecas divisibles permitirían financiar unidades desde la etapa de obra, pero todavía falta que los bancos las conviertan en un producto real y masivo.

El crédito hipotecario volvió a ocupar un lugar central en la conversación inmobiliaria. Sin financiamiento, el mercado puede moverse, pero difícilmente logre expandirse de manera sostenida. En ese escenario, una herramienta aparece como clave: las hipotecas divisibles.

La idea detrás de este instrumento es permitir que una persona pueda comprar una unidad en construcción con crédito hipotecario, incluso antes de que el edificio esté terminado. Esto cambia por completo la lógica tradicional, donde el financiamiento aparece recién cuando la propiedad ya está lista para escriturar.

El punto central es que comprar desde el pozo suele ser más barato que comprar una unidad terminada. Según el análisis de Iván Kerr, exsecretario de Vivienda, esa diferencia puede rondar el 30%. Por eso, si el crédito pudiera acompañar al comprador desde el inicio de la obra, la puerta de acceso a la vivienda se ampliaría.

El mecanismo funciona con una hipoteca general sobre el proyecto, que luego se divide en hipotecas individuales para cada unidad. A medida que la obra avanza y cada departamento queda identificado, el crédito puede trasladarse de la estructura global al comprador final.

Para los desarrolladores, esto también representa una oportunidad. Hoy muchos proyectos dependen de preventas, aportes de inversores o esquemas de pago en cuotas privadas. Con hipotecas divisibles, podrían sumar demanda financiada desde etapas tempranas, reducir riesgo comercial y acelerar el inicio de nuevas obras.

Pero el problema es que la herramienta existe en el marco normativo, aunque todavía no está funcionando como producto bancario masivo. Es decir: la posibilidad legal está, pero falta que el sistema financiero la implemente de manera concreta.

El rol de los bancos será determinante. Sin una oferta clara, simple y repetible, la hipoteca divisible queda como una buena idea que no llega al comprador. También hace falta coordinación regulatoria para definir cómo se originan, registran y contabilizan estos créditos.

En un país donde el acceso a la vivienda está limitado por salarios, inflación, falta de crédito y altos tickets en dólares, este tipo de herramientas puede marcar una diferencia real. No resuelve todo, pero ataca uno de los grandes cuellos de botella: financiar la compra antes de que la unidad esté terminada.

👉 Lectura clave: las hipotecas divisibles pueden conectar tres necesidades al mismo tiempo: compradores que buscan entrar antes y más barato, desarrolladores que necesitan financiar obras y bancos que pueden recuperar protagonismo en el mercado inmobiliario.